当前位置:

临沂市价格认定在拆迁补偿中的经验、做法、存在的问题

来源:admin 发布时间:2017-06-26

近几年,临沂市大部分县区紧紧围绕县委县政府的工作,大力开展拆迁补偿价格认定工作。郯城、费县、平邑、莒南、兰陵、沂南六个县区做得较多,各县区结合本县区实际,因地制宜,在重点项目工作、招商引资,旧村改造,土地增减挂等方面做了大量工作,每年的认定金额在2亿元左右,也总结了许多切实可行的工作经验。市中心主要是指导各县区开展此项工作,解决县区解决不了的矛盾和纠纷。我们的主要做法是:

一、指导县区将项目进行分类。分为重点项目和旧村改造项目,地上苗木分乔木、青苗、果树。

(一)重点项目的做法:所有重点工程项目,都由重点项目指挥部成立地上附着物清点认定小组,一般由物价、财政、农业、林业、水利等部门组成,各部门分别对其业务范围内的地上物进行清点、登记(包括附着物数量、规格、特征)。比如:果树由林业部门清点数量、确定规格;水利设施由水利部门确定其方量、建筑结构;物价认证部门负责房屋清点登记,并根据其他相关业务部门提供的清点详细资料会同财政部门确定认定金额,大部分补偿物(房屋、树木、水井、蔬菜大棚、畜禽舍等)认定价格均由价格认定机构参照《鲁价费发(201075号文件》和《临政办发(201529号文件》出具,文件上没有的参照补偿文件进行认证(以上为补偿标准文件没有取消之前的做法)。

(二)旧村改造拆迁补偿做法

旧村改造涉及地上附着物类型比较集中,重点涉及各类房屋,并且多数乡镇在委托认定中只委托房屋类认定。主要做法如下:

①单位委托(大部分都是乡镇政府)

②现场测量登记

③集体根据影像资料重新复核房屋级别

④测算阶段

⑤数据反馈:进行公示。

最后正式出报告,在拆迁区醒目位置进行公示认定结果,接受群众监督。公示中如果还出现问题,启动复核程序。公示完成,委托方根据认定资料进行拆迁。

公示是最关键的,公示中如有问题就启动复核程序进行复核。

房屋补偿价格认定,我们采用的是成本法计算房屋价格再加适当补偿。构筑物补偿价格认定,我们采用的是成本法计算补偿价格。

(三)乔木、果树、青苗补偿价格认定。1乔木:分用材乔木和绿化苗木,分别认定;2、果树补偿价格认定:对标准果树、密植果树、新栽果树和果树桩,采用不同的计算方法,定植密植果树参照绿化苗木补偿价格执行,新栽果树和果树桩,由于价格比较低,所以我们采用市场法计算补偿价格,但是标准果树的补偿价格认定工作,做的不是很理想,为了工作的连续性,在以前被普遍认可的补偿价格基础上提高20%计算。3、青苗补偿价格认定,采用收益法计算青苗补偿价格。

                二、拆迁补偿价格认定工作存在的问题

(一)房屋补偿价格认定不精确。一是没有考虑农村宅基地的价值规律,如有的村宅基地紧张,转让价格就高,反之就低;(二)没有考虑农村宅基地价格区位优势。房屋区位补偿价没有得到合理体现,在实际工作中只要房屋概况基本一致,我们认定的价格就一致。(三)无法确定房屋的内在质量。只能从房屋的外在情况确定质量,只要外观一致,那么认定的价格就一致。比如在今年土地增减挂拆迁工作中,郯城对5个乡镇7个村庄的房屋补偿价格进行了认定,同类型的房屋的补偿价格标准是一样的,县政府通过几次土地增减挂工作调度会之后,要求全县土地增减挂拆迁补偿价格要与我们认定的价格基本一致。虽然补偿标准放开了,却又被人为的统一了。(四)果树、乔木补偿价格认定难。一是果树、乔木的补偿价格由哪些费用、价格组成不好界定,其次是果树的产果期不好确定,我们在工作过程中还遇到新栽果树、密植果树、果树桩等。(五)拆迁补偿价格定义确定难。拆迁补偿价格一般按照被拆迁附属物的市场价格予以认定。但是,对于被拆迁方而言,拆迁行为是一种被动的甚至在某种程度上来说是被强迫的交易,被拆迁方在拆旧换新的过程中进行的消费一般不在其消费计划内,对于这种被迫交易、额外消费是否应在补偿价格中予以体现。拆迁补偿价格是否在被拆迁附属物市场价格基础上,包含被拆迁方额外增加的费用、消费以及预期收益和无形利益补偿。

三、拆拆补偿的经验体会:(一)价格补偿标准制定一定公平合理。应结合当地经济社会发展水平,充分听取群众意见,考虑老弱病残及困难户等弱势群体利益,依法依规制定合理价格补偿标准。补偿一定要公平合理,消除群众的攀比心。(二)价格补偿标准政策宣传一定到位。一定要政策宣传到位,让群众了解政策,既做好宣传员,又当好疏导员,合理引导群众对补偿标准心理预期。(三)坚持标准的“三统一”。坚持测量标准统一、补偿标准统一、测算标准统一的举措,消除被拆人的观望心理、攀比心理和侥幸心理,避免由补偿标准不统一而产生的矛盾和纠纷。(四)勇于担当,敢于负责。面对一些比较困难的地面附着物补偿价格认定工作,切实增强责任感和使命感,不退缩,不逃避,发扬“勇于担当、敢于负责”的精神,千方百计想办法谋思路,以敢啃硬骨头的精神迎难而上。(五)善于沟通,赢得信任。对党委政府提出价格认定工作“站位高、眼界宽、思路广、胸襟阔”的思路,时刻不忘职责所在,时时想着如何化解矛盾、解决问题,始终把与群众的沟通交流放在第一位。面对群众,说话做事务必要慎之又慎、平易近人,语言要通俗易懂,一定要站在群众的立场观点来思考解决问题,维护群众合理合法利益,要知其所需、除其所惑、解其难、安其心,切不可言语冲动、态度生硬,更不可因事多繁杂而情绪烦躁,以至于处理方法简单粗暴,授人以柄,留下后患。加强与群众沟通交流,工作就好做,群众就会理解、信任、支持,为开展地面附着物补偿价格认定工作打开局面。(六)阳光操作,客观公正。阳光操作到位,公平合理到位。保持客观公平公正立场,公平合理依法进行价格认定,切实维护群众合法利益,避免了当事双方争执冲突,赢得群众的信任与支持,保证重点项目的顺利进行。

四、补偿标准放开后的建议

(一)建议制定拆迁补偿价格认定规则。各地拆迁补偿价格的差距主要是地价因素造成的,地上附着物的价格相对差距较小。在拆迁补偿标准被取消后,我们价格认定系统可以针对地上附着物补偿价格认定制定拆迁补偿价格认定操作规范,指导地方价格认定机构进行拆迁补偿价格认定工作。地上附着物拆迁补偿价格认定操作规范可以参照原拆迁补偿标准,在进行充分市场调查、针对拆迁补偿中涉及的不同的标的物进行细化分类,总结各地拆迁补偿价格认定工作经验、平衡各地市场差别的基础上,制定拆迁补偿价格认定操作规范。

(二)建议制定规范性文件。对集体土地上的房屋及农民宅基地的拆迁行为应予规范。在现实的工作中,拆迁活动还涉及到大量与农民宅基地有关的拆迁行为。因此,在修订和完善上述法律法规的过程中,不应只是规范城市房屋的拆迁补偿行为,也应把农民宅基地的拆迁行为纳入法律法规的调整之中。 

       (三)建议引入听证制度,广泛听取农民的意见。当事人对认定价格有异议时,应有权申请重新认定,对重新认定的结果仍有异议,有权申请召开听证会对认定的依据、事实进行听证。当事人提出听证的申请,有关部门应当组织听证。

 

 

王伟

2017626